Ha lakást adsz ki Magyarországon, szinte biztosan kell hozzá érvényes energetikai tanúsítvány. Már a hirdetésben fel kell tüntetned a besorolást, a szerződéskötésig meg kell mutatnod a bérlőnek, és legkésőbb a kulcsátadáskor át is kell adnod neki. A 2023. november 1. előtt készült tanúsítványok bérbeadáshoz már nem használhatók, az újak pedig 5 évig érvényesek. Az alábbiakban végigmegyünk azon, mikor kötelező, mikor nem, mennyibe kerül Budapesten, és hogyan illeszd be a kiadás folyamatába úgy, hogy a bérlőd is hasznát vegye.
TL;DR
- Kötelező: meglévő lakás bérbeadásához a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet szerint hatályos energetikai tanúsítvány kell, néhány szűk kivétellel.
- Hirdetés: 2023. november 1. óta a bérbeadásra kínált ingatlan hirdetésében fel kell tüntetni az energetikai besorolást.
- Érvényesség: az új tanúsítvány 5 évig érvényes, a 2023. november 1. előtt készültek bérbeadáshoz már nem használhatók.
- Ár: egy budapesti társasházi lakásé 2026-ban jellemzően 22 000 és 26 500 Ft között mozog, és ezt a bérbeadó fizeti.
- Átadás: bemutatás legkésőbb a szerződéskötés napján, átadás legkésőbb a birtokbaadáskor, akár PDF-ben is.
Tartalomjegyzék
- Mikor kell energetikai tanúsítvány a lakás kiadásához?
- Már a hirdetésben szerepelnie kell a besorolásnak
- A tanúsítvány útja a bérlőhöz: lépésről lépésre
- Meddig érvényes az energetikai tanúsítvány?
- Mennyibe kerül, és ki készítheti?
- Mit árul el a besorolás a bérlőnek?
- Hogyan látjuk mi a Roomlinknál?
- Hirdess ott, ahol a diákok keresnek
- Gyakori kérdések
- Források
Mikor kell energetikai tanúsítvány a lakás kiadásához?
A szabályt a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet adja, amely az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szól, és 2026-ban is hatályos. A rendelet hatályos szövege szerint tanúsítani kell egy meglévő épületet vagy önálló rendeltetési egységet (a gyakorlatban: egy lakást), ha azt ellenérték fejében eladják vagy bérbe adják, és még nincs hatályos tanúsítványa.
Bérbeadónak ez azt jelenti, hogy a tanúsítványt neked kell elkészíttetned és kifizetned. Nem a bérlő dolga, és nem is az ingatlanközvetítőé, még ha ő intézi is helyetted a megrendelést.
Kivételek: mikor nem kell?
A rendelet felsorol néhány esetet, amikor a tanúsítási kötelezettség nem áll fenn. A bérbeadók szempontjából a legfontosabbak:
- önálló, 50 m²-nél kisebb hasznos alapterületű épület, például egy kis különálló házikó a telken;
- üdülő vagy hétvégi ház, ha évente 4 hónapnál rövidebb ideig használják;
- egyes nem lakáscélú épületek, például ipari területen lévő műhelyek, sajátos technológiai hőigénnyel.
A pontos listát a Nemzeti Jogszabálytárban közzétett rendelet 1. §-a tartalmazza. Fontos: az 50 m² alatti mentesség önálló épületre vonatkozik, nem egy társasházi lakásra. Egy 30 m²-es VIII. kerületi garzon kiadásához tehát ugyanúgy kell tanúsítvány, mint egy 90 m²-es újlipótvárosi lakáshoz.
Mi a helyzet, ha csak egy szobát adsz ki?
A Roomlink olvasói közül sokan nem egész lakást, hanem szobát adnak ki diákoknak vagy fiatal munkavállalóknak. A rendelet az épületről és az önálló rendeltetési egységről beszél, a lakáson belüli egyetlen szoba kiadását külön nem nevesíti. A tanúsítvány mindig a teljes lakásra készül, így ha van érvényes tanúsítványod a lakásra, azzal a szobakiadás is rendben van. Ha nincs, és bizonytalan vagy abban, hogy a te konstrukciódban (például albérlőt fogadsz a saját lakásodba) kell-e, kérdezz meg egy jogosult tanúsítót vagy a bérleti szerződést készítő ügyvédet, mielőtt feladod a hirdetést. A tanúsítvány ára egy lakásnál alacsony a bérleti bevételhez képest, így a legtöbb tulajdonos inkább elkészítteti.
Már a hirdetésben szerepelnie kell a besorolásnak
- november 1. óta a rendelet 3. § (2a) bekezdése előírja, hogy az épület vagy lakás bérbeadásra való kínálásakor a reklámban, vagyis a hirdetésben fel kell tüntetni az energetikai minőség szerinti besorolást. Ez a változás sok bérbeadót meglepett, mert korábban elég volt a szerződéskötésnél foglalkozni a tanúsítvánnyal.
A gyakorlatban ez a sorrendet is megfordítja: előbb a tanúsítvány, utána a hirdetés. Ha a lakás már fent van egy hirdetési oldalon, de még nincs tanúsítványod, érdemes azonnal megrendelni, és a besorolást a hirdetésbe beírni, amint megvan.
A besorolás 2023 óta az új, egybetűs skálán szerepel, A+++-tól I-ig. Az Építésügyi portál tájékoztatója szerint az új tanúsítványok az e-tanúsítás rendszerén keresztül, az Épületenergetikai Tanúsítványok Országos Nyilvántartásában (OÉNY) készülnek. A régi, dupla betűs jelölések (például AA++ vagy CC) tehát egy friss hirdetésben már árulkodóak: azt jelzik, hogy a tulajdonos elavult dokumentumra hivatkozik.
A tanúsítvány útja a bérlőhöz: lépésről lépésre
Bérbeadáskor a rendelet három időpontot köt a tanúsítványhoz. Az Országos Tanúsító Központ bérbeadásról szóló összefoglalója is ugyanezt a sorrendet írja le:
- A hirdetés előtt: rendeld meg a tanúsítványt egy jogosult mérnöktől, és várd meg az OÉNY-be feltöltött, hiteles példányt.
- A hirdetés feladásakor: írd be a besorolást (például „C” vagy „F”) a hirdetésbe.
- A szerződéskötés napjáig: mutasd be a tanúsítványt a leendő bérlőnek. Ez lehet a lakásnézésen egy kinyomtatott példány vagy a PDF elküldése e-mailben.
- Legkésőbb a birtokbaadáskor: add át a tanúsítványt (vagy annak másolatát) a bérlőnek. A PDF formátum is megfelel, de jó, ha a bérlő írásban elismeri, hogy megkapta, például egy átadás-átvételi jegyzőkönyvben vagy egy válasz e-mailben.
Egy változás, amely egyszerűsíti a dolgod: a 2023-as módosítás óta a bérleti szerződésnek már nem kötelező tartalmi eleme a tanúsítvány azonosítója. Ezt egy ingatlanjogra szakosodott ügyvédi iroda összefoglalója is kiemeli. A bemutatási és átadási kötelezettség viszont megmaradt, ezért érdemes a szerződésben vagy a jegyzőkönyvben egy mondattal rögzíteni, hogy a bérlő megkapta a dokumentumot. Ha a szerződést ügyvéd készíti, nála ellenőrizd a pontos megfogalmazást.
Meddig érvényes az energetikai tanúsítvány?
A 2023. november 1. után, az új módszertannal készült tanúsítvány a kiállítástól számított 5 évig érvényes. Korábban ez 10 év volt, ezért sok tulajdonos még úgy tudja, hogy a régi papírja 2027-ig vagy tovább jó. Bérbeadáshoz nem az.
| Helyzet | Használható bérbeadáshoz? |
|---|---|
| 2023. november 1. után készült, 5 évnél fiatalabb tanúsítvány | Igen |
| 2023. november 1. előtt készült tanúsítvány, akár 10 évesnél fiatalabb is | Nem, újat kell készíttetni |
| Érvényes tanúsítvány, de azóta a lakást energetikailag korszerűsítették | Új tanúsítvány javasolt |
| Érvényes tanúsítvány, a lakás tulajdonost váltott | Igen, a tanúsítvány a lakáshoz tartozik |
| Érvényes tanúsítvány, több egymást követő bérlő | Igen, többször is felhasználható |
A régi tanúsítványok kiesése a rendelet 8. §-ából következik: ha a tanúsítvány hatálya alatt megváltoznak az épületekre irányadó követelmények vagy a besorolás módszertana, a régi dokumentum bérbeadáshoz és eladáshoz már nem használható. Ezt egy tanúsító iroda érvényességről szóló cikke a rendelet szövegével együtt részletesen bemutatja.
A felújítás külön figyelmet érdemel. Az Országos Tanúsító Központ érvényességi összefoglalója szerint ha nem történik olyan változás, amely érinti az energetikai jellemzőket, a tanúsítvány az 5 éven belül korlátlanul, akár többször is felhasználható, és tulajdonosváltás esetén is a lakással marad. Ha viszont kicserélted az ablakokat, leszigetelték a házat, vagy új kazánt, hőszivattyút szereltél be, a régi tanúsítvány már nem a lakás valós állapotát mutatja. Ilyenkor rendelj újat: a bérlő a hirdetésben látott besorolás alapján dönt, és egy friss, jobb besorolás ráadásul neked is előny.
Mennyibe kerül, és ki készítheti?
Tanúsítványt csak olyan mérnök vagy építész készíthet, aki szerepel a Magyar Mérnöki Kamara vagy a Magyar Építész Kamara névjegyzékében, és megvan hozzá a megfelelő jogosultsága. A rendelet a díj megállapítását óradíjhoz köti, és lakásnál a figyelembe vehető időigényt is korlátozza, így a piaci árak viszonylag szűk sávban mozognak.
Budapesten egy átlagos társasházi lakás tanúsítványa 2026-ban nagyjából így alakul egy budapesti tanúsító közzétett árlistája alapján (bruttó árak):
| Lakás típusa | Ár |
|---|---|
| Belvárosi társasházi lakás 80 m²-ig (V., VI., VII., VIII., IX. kerület, Újlipótváros) | 22 000 Ft |
| Egyéb budapesti társasházi lakás 80 m²-ig | 24 500 Ft |
| Társasházi lakás 81 és 140 m² között | 26 500 Ft |
| 140 m² feletti lakás | egyedi ár |
A tetőtéri és a különleges adottságú lakások jellemzően drágábbak. Más tanúsítóknál is hasonló nagyságrendre számíts. Egy havi 200 000 Ft-os albérletnél ez a bérleti díj nagyjából nyolcada-nyolcada, és 5 évig, akár több bérlőváltáson át is szolgál.
Hogyan zajlik a tanúsítás?
- Megrendelés: megadod a lakás címét, alapterületét, emeletét, és ha van, a régi tanúsítványt vagy a tervrajzot.
- Helyszíni bejárás: a tanúsító megnézi a nyílászárókat, a falak és a födém állapotát, a fűtési és melegvíz-rendszert. Lakásnál ez rövid látogatás, nem kell hozzá napokat szabadságra menned.
- Számítás és feltöltés: a mérnök elkészíti a számítást, és feltölti a tanúsítványt az OÉNY-be.
- Kézhezvétel: megkapod a hiteles, QR-kóddal ellátott dokumentumot PDF-ben. Az Építésügyi portál gyakori kérdései is az OÉNY-ben nyilvántartott tanúsítványt tekintik hitelesnek, ezért egy „gyors”, nyilvántartáson kívüli papír nem ér semmit.
Tipp: kérdezd meg a tanúsítót, mely korszerűsítések javítanának a legtöbbet a besoroláson. A tanúsítvány javaslatokat is tartalmaz, és ezekből jól lehet tervezni a következő felújítást.
Mit árul el a besorolás a bérlőnek?
Az Építésügyi portál összefoglalója szerint a tanúsítás egyik fő célja, hogy a tulajdonos, a vevő és a bérlő megismerhesse az épület energetikai állapotát. Albérletkeresőként ez az egyik legjobb kapaszkodód a rezsihez.
Egy egyetemista vagy pályakezdő számára a bérleti díj mellett a rezsi teszi ki a havi kiadás nagy részét, és ez egy rosszul szigetelt, régi ablakos lakásnál télen meglepően magas lehet. A besorolás nem mond meg pontos összeget, mert a fogyasztás a szokásaidon is múlik, de két lakás összehasonlításában sokat segít: egy C és egy H besorolású lakás között komoly különbség lehet a fűtésszámlában.
Mit érdemes tenned bérlőként vagy a gyermekednek lakást kereső szülőként?
- Nézd meg a besorolást a hirdetésben. Ha hiányzik, kérdezz rá. Egy rendezett bérbeadó gyorsan válaszol.
- Kérd el a tanúsítványt a lakásnézésen vagy előtte. A szerződéskötésig a bérbeadónak egyébként is be kell mutatnia.
- Figyelj a régi jelölésekre. Egy AA++ típusú besorolás azt jelzi, hogy 2023 előtti dokumentumról van szó.
- Kérdezz rá a rezsire is. A besorolás mellé érdemes elkérni az elmúlt téli hónapok számláit vagy átlagát.
- Ellenőrizd a hitelességet. A QR-kód és az OÉNY-azonosító jelzi, hogy valódi, nyilvántartott tanúsítványról van szó.
Hogyan látjuk mi a Roomlinknál?
Nap mint nap látjuk, hogyan keresnek albérletet a budapesti egyetemisták, a szüleik és a városba költöző fiatal szakemberek. A legtöbben ugyanazokat a kérdéseket teszik fel: milyen messze van az egyetem, lehet-e kisállatot tartani, nemdohányzó-e a lakás, van-e klíma, és mennyi lesz a rezsi. Az első négyre a szűrőink válaszolnak. Az utolsóra a hirdetésben szereplő energetikai besorolás ad kiindulópontot.
A tanúsítványt ezért nem kötelező papírmunkának tekintjük, hanem a hirdetés részének. Egy pontos besorolás, egy jó fotó a nyílászárókról és egy őszinte mondat a téli rezsiről több bizalmat épít, mint bármilyen jelző a hirdetés címében. Tapasztalatunk szerint a bérlők azokat a hirdetőket keresik meg szívesebben, akik elsőre minden lényeges információt megadnak, mert így kevesebb a kérdés, kevesebb a csalódás a lakásnézésen, és gyorsabb a megegyezés.
Bérbeadóknak azt javasoljuk: rendeld meg a tanúsítványt, mielőtt fotózni kezdesz, és a besorolást írd be a hirdetésbe. Bérlőknek pedig azt: ha két, egyébként hasonló lakás között választasz, a besorolás legyen az egyik döntő szempont.
— Oláh-Marcényi
Hirdess ott, ahol a diákok keresnek
Ha már megvan a tanúsítványod, és szobát vagy lakást adnál ki Budapesten, a Roomlinkon közvetlenül azokat érheted el, akik az egyetemi körzetekben keresnek. Keresőink kerület, egyetem, menetidő, lakástípus, nemdohányzó és kisállatbarát lehetőség, idegen nyelvű kommunikáció és klíma szerint szűrnek, és profil alapján jelentkeznek, így a hirdetésedre olyan bérlők írnak, akiknek valóban megfelel a lakás. Bérlőként pedig a Roomlink szoba- és lakáshirdetései között pár szűrővel leszűkítheted a listát azokra, amelyek illenek az életedhez. A platform jelenleg díjmentesen használható.
Gyakori kérdések
Kinek kell kifizetnie az energetikai tanúsítványt bérbeadáskor?
A bérbeadónak, vagyis a lakás tulajdonosának. Ő köteles gondoskodni a tanúsítvány elkészíttetéséről, bemutatásáról és átadásáról. A költséget a bérlőre áthárítani nem jellemző, és rossz benyomást is kelt.
Érvényes még a 2020-ban készült tanúsítványom?
Bérbeadáshoz nem. A 2023. november 1. előtt készült tanúsítványok a módszertan változása miatt adásvételhez és bérbeadáshoz már nem használhatók, még ha a régi szabály szerinti 10 év nem is telt le. Új, A+++–I skálás tanúsítványt kell készíttetned.
Bérlőváltáskor új tanúsítvány kell?
Nem, ha a meglévő 5 éven belüli, 2023. november 1. után készült, és azóta nem történt energetikai korszerűsítés. Ugyanazt a tanúsítványt több egymást követő bérlőnek is bemutathatod és átadhatod.
Elég, ha PDF-ben küldöm el a bérlőnek?
Igen, a digitális átadás megfelel. Érdemes viszont írásban rögzíteni, hogy a bérlő megkapta, például az átadás-átvételi jegyzőkönyvben vagy egy visszaigazoló e-mailben.
Mennyi idő alatt készül el a tanúsítvány?
Lakásnál a helyszíni bejárás rövid, és a hiteles dokumentum általában néhány napon belül megérkezik, de ez a tanúsító leterheltségétől függ. Ha a félévkezdés előtti csúcsidőszakban hirdetnél, érdemes egy-két héttel korábban megrendelni.
Források
- 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet, Nemzeti Jogszabálytár
- 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet, Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye
- Energetikai tanúsítvány érvényessége, energetikata.hu
- Energetikai tanúsítvány ára 2026, energetikata.hu
- Elérhető az új e-tanúsítás, Építésügyi portál
- Tájékoztatók és GYIK, Építésügyi portál
- Az energetikai tanúsítás és az energetikai tanúsítvány, Építésügyi portál
- Energetikai tanúsítvány bérleti szerződéshez, Országos Tanúsító Központ
- Az energetikai tanúsítvány érvényessége 5 év, Országos Tanúsító Központ
- Változik az energetikai tanúsítvány érvényessége, e-ingatlanugyvedek.hu